Advogado especialista em leilão de imóveis - Advogados em São Paulo

Advogado especialista em leilão de imóveis

Um advogado especialista em leilão de imóveis é imprescindível para essa modalidade de investimento. O autor dos textos sobre leilões neste site é o advogado Mauricio Maluf Barella com especialização em Direito Imobiliário.

Advogado especialista em leilão de imóveis

Atua no mercado de leilão de imóveis desde 2002, tendo participado de mais de 500 leilões presenciais e eletrônicos, prestando assessoria aos investidores na compra de destes imóveis com análise jurídica e regularizações.

Possuímos departamento jurídico próprio especializado que presta toda assessoria aos nossos clientes. desde a busca das oportunidades em leilão até os fechamentos dos negócios. Contamos ainda com assessoria imobiliária mediante a colaboração de rede de imobiliárias e corretores de imóveis, que facilitam a revenda e a locação dos imóveis negociados.

1 - Comprar imóveis em leilão

Para comprar imóvel de leilão existem algumas particularidades e nossos advogados especiliastas podem ajudá-lo neste intento.

Leilões parecem ser muito simples. Você pode pensar "Aprender a comprar imóvel em leilão é fácil: vou a um leilão, dou meu lance e sou o vencedor se não houver lance maior." Bem, infelizmente não é bem assim. O maior lance nem sempre resulta em uma venda, porque existem diferentes modelos de leilão.

De fato, os leiloeiros querem que isso seja simples para você, mas também que seja justo para todas as partes envolvidas.

O leiloeiro irá definir antecipadamente o incremento (valor mínimo para ser adicionado a cada lance). Um comprador logo perceberá que o leilão não é algo muito simples e que é necessário preparação e atenção aos detalhes. Por isso é importante estar bem assessorado por um advogado especialista em leilão de imóveis. Este irá te ajudar na análise dos riscos e resolverá as questões burocráticas para você.

Algumas leis estarão previstas nos editais de leilão, porém é preciso conhecer a legislação, já que em algumas situações os editais podem desrespeitar a própria legislação, o que deve fazer com que o participante redobre sua atenção.

2 - Leilão Judicial

Leilões Judiciais são os realizados pela justiça decorrente de processos que visam cobrar de pessoas devedoras, penhorando e leiloando seus bens: dívidas de condomínio, débitos de IPTU, dívidas de aluguel etc.

O leilão judicial normalmente é realizado no próprio fórum onde tramita o processo judicial e ocorre em duas datas. Na primeira data (praça) o imóvel é leiloado pelo preço de avaliação, e na segunda data (praça) o leilão começa a 60% do valor de avaliação.

Para comprar imóveis em leilão judicial é aconselhável que o processo seja acomanhado por advogado especializado pois a legislação neste caso é muito detalhada.

O que é venda direta em leilão?

No caso de leilão de venda direta cujos imóveis pertencem aos vendedores, além das condições de venda previstas nos editais é necessário que o arrematante evite a caracterização de fraude à execução ou fraude a credores.

Deste modo é fundamental verificar as certidões negativas expedidas sobre o imóvel e sobre os vendedores, aplicando-se neste caso as regras previstas no Código de Processo Civil, artigos 591 e 592 e no Código Civil, artigo 166.

Como funciona Leilão?

O funcionamento de um leilão é muito dinâmico. Em um leilão ao vivo estão presentes diversas pessoas. Quanto mais você souber sobre elas e seu papel, mais sucesso você terá ao participar dos leilões.

Neste texto você conhecerá mais sobre os leiloeiros e sua equipe, incluindo assistentes, assim como sobre os arrematantes, vendedores e outras pessoas que participam dos leilões. Cada um possui o seu papel e suas estratégias.

Qual a função de um leiloeiro?

O leiloeiro possui várias funções. Para os frequentadores do leilão ele parece ser o olheiro, o recebedor de lances e o anunciante.

Para sua equipe, ele é o chefe que é contratado pelos vendedores e toma as decisões de como o leilão irá ocorrer. Para o vendedor ele é um especialista responsável por vender seus bens ao maior valor possível.

A combinação de treinamento, habilidade e determinação é essencial ao sucesso do leilão como negócio. A qualidade mais importante do leiloeiro e a menos visualizada é ser um especialists em marketing.

O leiloeiro precisa divulgar os bens do vendedor através do método mais apropriado para alcançar uma audiência específica, incluindo anúncios em jornais, envio de mala direta e outros meios.

Ele possui ainda o papel vital de organizar a estrutura do leilão e receber os lances da plateia. E por detrás de todas essas qualidades está a habilidade para fazer leilões, conhecendo detalhadamente os produtos levados a leilão, seus valores e o público alvo.

O leiloeiro tem autoridade e influência sobre cada uma das partes envolvidas no leilão: arrematantes, vendedores e público. Por exemplo: arrematantes e compradores devem conhecer e obedecer às normas e procedimentos impostos pelo vendedor e pelo leiloeiro.

O leiloeiro por sua vez tem o seu dever junto ao vendedor, mas também precisa agir com ética e transparência com todas as outras partes envolvidas.

Além de muito esforço e dedicação, o leiloeiro tem a opção de ser um generalista, podendo atuar em todos os tipos de leilões e de bens, ou pode se especializar em um determinado segmento.

Leiloeiros generalistas

Alguns leiloeiros são generalistas, o que significa que eles fazem todos os tipos de leilões, realizando todos os tipos de venda de produtos (imóveis, carros, arte etc), obtendo algumas vezes ajuda de profissionais para auxiliar na apuração do preço de cada produto, ou ainda ajuda especializada de leiloeiros especialistas.

Leiloeiros especialistas

Leiloeiros especialistas em um ou algumas categorias, gostam de ter um foco mais estreito e o sentimento de se tornar cada vez mais habilidoso na sua área de atuação.

Em razão de sua especialização, aprendem toda a legislação aplicada sobre leilões e acabam ficando conhecidos em todos os lugares.

Leiloeiros e seus métodos

O estilo de falar rápido que os leiloeiros usam serve como uma resposta automática à necessidade de convencer os compradores a dar lances. O leiloeiro não quer ter um silêncio, quando está tentando vender seus lotes.

Ele usa o método de falar rápido para convencer os compradores a darem lances, bem como para estimular a excitação e o entretenimento que cativa a atenção da audiência.

Neste ritmo os leiloeiros usam palavras para completar suas frases como, por exemplo: "mil reais, mil reais, mil reais, quem dá dois mil? Alguém confirma 2 mil? Nossa, está barato, se eu pudesse, eu mesmo compraria...".

Essa estratégia é usada para lembrar os compradores o último lance dado, e dar tempo aos demais compradores para pensar se darão mais algum lance.

Leiloeiros hoje concordam que o primeiro objetivo é que o valor do lance seja entendido claramente por todos os presentes, e o resto do falatório não é importante para a venda, mas apenas faz parte do show.

O papel do leiloeiro é primeiro descrever o bem a ser vendido, falando as principais características do imóvel a ser vendido, depois iniciar a captação de lances e o convencimento para novos lances e, por fim, declarar o comprador vencedor.

Com o falatório, os leiloeiros estão tentando manter os compradores envolvidos no leilão. Contudo, não se deixe levar pelo show nem pelo desempenho do leiloeiro, pois é o trabalho dele convencer as pessoas a aumentar os seus lances.

Antes de resolver iniciar seus investimentos, analise friamente os números, estabeleça o seu limite máximo e evite dar lances acima desse valor, principalmente se você pretende revender esse imóvel futuramente, pois o segredo do sucesso dos leilões está no valor da compra. E acima de tudo, não deixe de consultar também um advogado especilista em leilão para sua segurança.

Quais os deveres do leiloeiro?

O primeiro dever do leiloeiro é ser um agente para o vendedor, representando-o no leilão. Neste negócio, o trabalho do leiloeiro é conseguir o maior preço possível aos bens do vendedor, sob os termos e condições que foram combinados com o vendedor.

Da mesma forma é obrigação do leiloeiro certificar-se de que não há vícios nos leilões por ele realizados, sendo obrigado a restituir a comissão recebida, nos casos em que os leilões forem posteriormente anulados por vícios detectados. Por isso é importante o leiloeiro também cercar-se de advogados especialistas em leilão.

O leiloeiro também possui obrigações com todos os outros participantes no leilão, agindo com ética e transparência, devendo ainda responsabilizar-se pela guarda dos bens deixados em sua confiança para venda.

Olheiros

Os olheiros, responsáveis por identificar entre os presentes quem está dando lance, são pessoas que atuam para o leiloeiro em leilões presenciais.

Normalmente essas pessoas estão vestidas de roupas que lhes dão mais destaque e podem carregar placas ou cartazes para que o leiloeiro as veja a certa distância.

Outro papel importante dos olheiros é que antes do início do leilão eles se apresentam ao público, tirando dúvidas e dando esclarecimentos.

É também parte da função do olheiro saber "quem, o quê, quando, porquê, onde e como" na realização de qualquer tipo de leilão.

"quem": o olheiro precisa saber quem está dando lances, quem parece ser arrematante, de quem foi o último lance, de quem foi o penúltimo lance.

"o quê": o olheiro deve saber o que está sendo leiloado, qual o valor do lance dado, qual o valor do próximo lance a ser dado, que tipo de bens os compradores localizados na seção do olheiro estão aguardando para dar lances.

"quando": o olheiro precisa saber quando o lance foi vencido, quando solicitar um novo lance, quando o seu comprador desistiu de dar lances, quando o leiloeiro está prestes a finalizar a venda.

"porquê": o olheiro sabe por que o comprador está no leilão, por que o comprador deseja determinado imóvel e por que o bem está sendo vendido.

"onde": o olheiro precisa saber onde está o comprador que está dando lance, onde ele deve ficar antes e durante o leilão.

"como": o olheiro deve saber como ajudar a aumentar a participação dos compradores, como se comunicar com o leiloeiro e os outros olheiros. Além disso, um bom olheiro também sabe como desenvolver um relacionamento e um nível de confiança com seus compradores.

Auxiliares do leiloeiro

Leiloeiros também se utilizam de muitos auxiliares que são responsáveis por grande parte do trabalho árduo de arrumar e organizar o leilão. As funções normalmente são representadas por setores responsáveis pelo atendimento aos compradores arrematantes, setor de venda e relacionamento com vendedores. Recursos humanos responsáveis para a contratação de funcionário administrativo, técnico em informática, designer gráfico para elaboração de brochuras e folders, além de departamento jurídico para cuidar das publicações de editais, e análises de processos judiciais.

Além dos funcionários regularmente contratados, os leiloeiros ainda contratam esporadicamente mão de obra para determinadas tarefas, tais como organização, etiquetagem e armazenamento de produtos a serem vendidos.

Arrematantes

Arrematantes são pessoas que vão aos leilões e tentam comprar bens ofertando lances, através de placas, mãos ou através de gritos.

Qualquer pessoa capaz (maior de 18 anos) e desde que tenha previamente se registrado junto à empresa do leiloeiro, ou junto ao site que realizará o leilão pode dar lances no leilão.

Nos leilões judiciais ainda realizados pelo setor de hastas públicas, ou na sua ausência nos corredores dos fóruns, os arrematantes interessados não precisam fazer o cadastro prévio, mas devem apresentar os documentos de identificação após o término do leilão.

Os arrematantes que não conseguirem ir pessoalmente ao local do leilão presencial, podem nomear procuradores, para lhes representar.

Tipos de arrematantes

Existem diferentes tipos de arrematantes:

O novato, que apenas dá um lance para entender o funcionamento do leilão e não se importa se vencerá ou não. Normalmente dá o primeiro lance e para.

Existe ainda o arrematante principiante, que tenta sempre adquirir os bens em leilão a preço realmente baixo e não se importa em ganhar.

Existem os arrematantes negociadores que realmente desejam adquirir o bem e estão dispostos a adquiri-lo a um bom preço a justificar eventual lucro na revenda, possuindo uma ótima estratégia para dar lances.

E, por fim, o arrematante utilizador, que realmente deseja adquirir um determinado bem para seu uso pessoal, não se preocupando com eventual margem de lucro de revenda, pois utilizará o imóvel adquirido para sua residência ou investimento.

Comprador

O comprador é o arrematante que conseguir adquirir o bem leiloado. Assim como no caso dos arrematantes, existem compradores novatos e compradores veteranos.

Assim como os leiloeiros, os compradores também possuem obrigação, consistente no pagamento do bem adquirido, sob pena de sofrer as mesmas penalidades previstas ao responsável pelo lance fraudador.

Até quando o arrematante pode desistir da arrematação?

Nos leilões judiciais é possível que o comprador possa vir a desistir da arrematação, caso o devedor venha questionar em juízo a validade do leilão ou caso venha a descobrir alguma nulidade, no prazo de até cinco dias após o leilão.

Devemos lembrar também que, em uma compra e venda de imóvel entre particulares, com ou sem a intermediação de um corretor devidamente habilitado, é possível ao comprador solicitar judicialmente o cancelamento da compra, caso consiga comprovar que existem vícios na transação.

Essas mesmas alegações para os compradores de imóveis em leilão são inúteis, uma vez que tais condições estão incluídas no risco do negócio.

Por outro lado, na venda direta ou na venda por propostas cujos vendedores se utilizam do sistema do leilão, isso não ocorre, uma vez que os compradores interessados podem visitar o imóvel antes do leilão, e adquiri-los nas condições em que ele se encontra, sem garantias e sem direito de arrependimento.

Arrematantes negociadores

Arrematantes negociadores são pessoas que compram bens em leilão para revenda. Muitos negociadores compram os bens em seu próprio nome, ou ainda em nome de clientes.

São muito hábeis, pois normalmente sabem avaliar os bens antes de comprar e estimam com certa precisão eventual margem de lucro na revenda.

Normalmente possuem um bom relacionamento com leiloeiros, pois estes são os grandes responsáveis pelas compras em leilão.

Vendedores

Vendedores são os donos dos bens que precisam ser vendidos. Os vendedores contratam os leiloeiros, efetuando a escolha do tipo de leilão (leilão reverso, leilão por proposta, venda direta etc.), além de definir juntamente com o leiloeiro as condições e os termos do leilão.

Em algumas situações, os vendedores acompanham o leilão junto com o leiloeiro, mesmo em se tratando de leilões virtuais, a fim de acompanhar a disputa de preços e eventualmente esclarecer eventuais dúvidas dos interessados.

Vendedores motivados

O vendedor motivado é o melhor cliente do leiloeiro, pois sua motivação resulta em desapego emocional ao bem a ser leiloado, concedendo liberdade ao leiloeiro para utilizar suas táticas e habilidades no desenvolvimento do leilão.

As motivações do vendedor podem ser as mais variadas, necessidade de mudança de cidade ou estado, necessidade financeira seja em razão de eventuais dívidas, seja para realização de novos negócios.

Conforme dito anteriormente, o melhor cliente do leiloeiro é o vendedor motivado, porém não o vendedor desesperado. Essa distinção é importante, pois se um vendedor completamente endividado realizar uma venda de um bem em leilão e não possuir condições de liquidar suas dívidas com o produto obtido no leilão, este leilão possui inúmeras chances de vir a ser anulado na justiça por fraude à execução, ou fraude contra os credores do vendedor, obrigando o leiloeiro a devolver ao comprador a comissão paga.

Devedores

Os devedores a princípio representam ótimos vendedores em potencial, pois são obrigados pela Justiça ou em razão de contratos (alienação fiduciária) a vender seus imóveis para pagamento de suas dívidas. Nesses casos, tanto a avaliação quanto a fixação dos valores mínimos dos leilões, não dependem deles.

Obviamente, em alguns casos os devedores que ainda estão ocupando os imóveis leiloados tendem a resistir à pressão dos arrematantes e acabam tentando ganhar tempo antes de entregarem o imóvel, obrigando os arrematantes a se utilizarem do poder de negociação ou da contratação de advogados especializados em leilão a tratarem do assunto.

Público

O público que comparece em leilões presenciais e acompanham os leilões via internet pode ser classificado em três categorias:

os entusiasmados: eles representam 20% do público geral, possuem real interesse em acompanhar o leilão, para conhecer o processo e as oportunidades, mas ainda não.

os regulares: eles representam 40% do público em geral, já possuem bom conhecimento sobre o processo do leilão e estão na busca de excelentes oportunidades e barganhas.

os potenciais: também representam 40% e são compostos pelos arrematantes negociadores e pelos arrematantes proprietários, sendo os integrantes deste último grupo o mais interessante aos vendedores, pois não se preocupam com margem de lucro, embora algumas vezes não disponham de recursos à vista para aquisição dos bens, precisando socorrer-se a financiamentos, cartas de crédito ou consórcios.

Como ganhar em um leilão?

Você poderá ganhar em leilão se preparando através de muita leitura, pesquisa e interação. Como você viu anteriormente, existe um grande grupo de pessoas que se unem em um leilão.

Quanto mais você interagir com arrematantes, advogados, vendedores, leiloeiros e compradores, você irá aprender e mais eficientemente você se tornará um arrematante e um vendedor em leilão.

Normalmente as pessoas são amistosas e estão dispostas a conversar, podendo eventualmente encontrar arrematantes que tentem desestimulá-lo a participar inventando problemas inexistentes.

Por fim, devemos ressaltar que atualmente não é difícil localizar pessoas que são tanto compradores como vendedores, pois é possível, como já dissemos anteriormente, utilizar do processo de leilão para revender os bens arrematados em leilões, com a margem de lucro adicionada.

Isso ocorre, pois nos leilões de venda direta o imóvel a ser alienado já se encontra normalmente desocupado, livre e desimpedido, ou seja, pronto para ser posto novamente à venda, permitindo, assim, que o vendedor realize seu lucro e retorne ao mundo dos leilões à procura de um novo produto.

Para interagir com os leiloeiros, sugerimos que você efetue o cadastro gratuito em todos os sites de leilão para receber em seu e-mail as informações dos futuros leilões, acompanhando o resultado e fazendo simulações, até que se sinta confortável em dar lances.

O que precisa para fazer um leilão?

Para se fazer um leilão, a organização é muito importante para todas as partes envolvidas. O tipo de prédio, a localização e outros fatores podem ajudar a determinar a quantidade de pessoas esperadas e o quanto desejam investir, o que, consequentemente, determina o sucesso ou fracasso do leilão.

Os leilões presenciais podem ser localizados nos mais variados lugares, desde hotéis suntuosos até em galpões localizados nos arredores das cidades.

Normalmente a localização compete ao vendedor, que pode contratar um leiloeiro que já possua um local físico para a realização do leilão, ou então indicar um local para que o leiloeiro alugue para o evento.

É importante destacar que este custo é pago pelo vendedor. A realização de leilões presenciais somente se justifica para leilões de automóveis ou leilão de obras de artes, nos quais os interessados querem conferir com precisão se os bens vendidos no leilão estão da mesma forma quando foram visto pela primeira vez.

Por outro lado, para a realização de leilão de imóvel, a internet cumpre um papel mais importante na divulgação da informação e na rapidez como o leilão é realizado.

Quanto aos leilões de carros e outros bens, é de responsabilidade do leiloeiro a guarda de todos os bens, sendo responsável em caso de furto, perda, roubo, incêndio etc.

Onde sentar no leilão presencial ?

Outro problema dos leilões presenciais é encontrar uma boa acomodação para acompanhar o leilão.

Infelizmente muitas vezes a quantidade de pessoas que comparecem a um leilão é superior ao número de assentos existentes nos auditórios e nos setores de hasta pública (local determinado no interior do fórum para realização dos leilões).

Em leilões extrajudiciais realizados nas sedes dos leiloeiros, da mesma forma podem faltar lugares para todos os interessados, portanto se pretender ir a esses leilões veja as dicas abaixo.

Sempre chegue antes, principalmente se você pretende de fato dar lances em algum dos itens a ser leiloado. Chegue antes, caso contrário correrá o risco de ficar preso em um congestionamento e perder a oportunidade.

Embora alguns leiloeiros forneçam local para café, tome cuidado para não perder muito tempo neste local e acabar ficando sem lugar para se sentar, embora seja importante o local do café para conhecer pessoas e ouvir comentários.

Ao procurar um lugar para se sentar, não vá para as primeiras fileiras, pois o telão ficará muito próximo e você não terá condições de localizar eventuais arrematantes que disputarão os bens com você.

Evite sentar nas últimas fileiras, pois normalmente é onde está localizada a parte do público que está conhecendo o leilão pela primeira vez, e normalmente ficam conversando entre eles ou no celular durante o leilão.

Procure se sentar, portanto, nas fileiras do meio e de preferência nos corredores, o que lhe dará vantagem de ver o telão, o leiloeiro e, principalmente, vantagem de ser visto.

Como lucrar com leilao?

Existem muitas vantagens no sistema de leilão. Sabendo com antecedência o valor praticado de mercado, será possível antever o seu possível lucro, portanto, para cada caso que analisar considere os seguintes custos:

Custos do leilão + Custos de manutenção + Custos de regularização + custos de desocupação + custos de venda = custo total.

Custos do leilão: valor com assessoria jurídica + valor do lance (100%) + valor da comissão do leiloeiro (5% sobre os 100%).

Custos de manutenção enquanto desocupa o imóvel e aguarda a venda: valor de 12 a 18 meses de condomínio + 12 a 18 meses de IPTU + verba para uma reforma rápida no imóvel como pintura, renovação de parte elétrica, etc.

Custos de regularização: pagamento do imposto de transmissão de bens intervivos (ITBI) de 2% (sobre o valor do lance ou sobre o valor venal de referência apurado pela prefeitura) + registro da carta de arrematação ou escritura pública no caso de leilão extrajudicial e venda direta.

Custos de desocupação: pagamento de assessoria jurídica + acordo com o ocupante ou pagamento de caminhão e depósito para remoção dos bens pertencentes ao devedor.

Custos de venda: comissão de corretores ou imobiliárias 6% sobre o valor da venda ou isento deste custo caso a revenda seja através de leilão + imposto de ganho de capital de 15% sobre o lucro.

Abaixo faremos uma previsão de custos para um apartamento adquirido na cidade de São Paulo, cujo tempo de desocupação, regularização e venda está estimado em 18 meses, considerando-se a revenda do imóvel com desconto de 15% (quinze por cento) sobre o valor de mercado, sem considerar eventual valorização do imóvel no referido prazo.

Os valores considerados para fim de exemplificação foram retirados de um caso real, considerando-se os impostos aplicados pela cidade de São Paulo e pela tabela de custos de registro de imóveis vigente no momento da elaboração deste texto.

As despesas decorrentes das assessorias jurídicas efetuadas por advogados especialistas em leilão, seja anteriores aos leilões ou após as arrematações, podem sofrer variações nos preços e formas de cobrança.

Dados do exercício

  1. Imóvel com valor de mercado aproximado de R$ 1.200.000,00
  2. Imóvel avaliado no processo por R$ 1.100.000,00
  3. Valor venal perante a Prefeitura R$ 800.000,00
  4. Condomínio mensal de R$ 1.000,00
  5. IPTU mensal de R$ 500,00
  6. Lance mínimo definido pelo edital R$ 660.000,00
  7. Valor estimado de reforma R$ 80.000,00
  8. Comissão do leiloeiro R$ 33.000,00 (5% sobre R$ 660.000,00)
  9. Assessoria Jurídica antes do leilão= R$ 1.000,00*
  10. Assessoria Jurídica depois do leilão = R$ 8.000,00*

Custo do Leilão

DESCRIÇÃOCUSTOS
Assessoria jurídicaR$ 1.000,00
Comissão leiloeiroR$ 33.000,00
Valor do LanceR$ 660.000,00
Subtotal 1R$ 694.000,00

Manutenção

DESCRIÇÃOCUSTOS
18 meses de condomínioR$ 18.000,00
18 meses de IPTU = 16 parcelasR$ 8.000,00
ReformaR$ 80.000,00
Subtotal 1R$ 106.000,00

Regularização

DESCRIÇÃOCUSTOS
ITBI 2% sobre o valor venalR$ 16.000,00
Taxa de registro da carta de arremataçãoR$ 2.500,00
Subtotal IIIR$ 18.500,00

Desocupação

DESCRIÇÃOCUSTOS
Assessoria JurídicaR$ 8.000,00
Despesas com caminhão e remoção de bens do devedor ou valor com a negociação com o ocupanteR$ 2.500,00
Subtotal IVR$ 16.000,00

Cálculos finais

Custo total: R$ 834.500,00 = (subtotal I + II+ III+ IV).

Valor de venda: R$ 1.100.000,00 = Venda direta sem corretor com deságio de 15% sobre o valor de mercado.

Ganho de capital: R$ 49.050,00 = 15% (Valor da venda – valor da compra – benfeitorias – comissão do leiloeiro).

Lucro Líquido: R$ 216.450,00 Custo total + ganho de capital – valor da venda = 25,93% do investimento em 18 meses.

Eventualmente o custo do ganho de capital poderá ser reduzido a depender da incidência das hipóteses de isenção do referido imposto, como, por exemplo, se o vendedor reinvestir a totalidade do valor recebido na compra de outros imóveis residenciais em até 180 (cento e oitenta dias) e desde que não tenha se utilizado desse benefício nos últimos cinco anos.

Para o cálculo do imposto com precisão sobre o que pode ou não ser considerado para obtenção do lucro deve ser consultado um profissional capacitado da área contábil, sendo que as informações contidas na tabela acima servem apenas a título de ilustração.

Da mesma forma, haverá alteração na tributação da venda do imóvel caso a revenda seja realizada por empresa de compra e venda de imóveis que os adquire e revende como estoque da sociedade, devendo também ser consultado um advogado tributarista e um contador especializado para elaboração desse planejamento fiscal com cautela.

Como dar lances em leilão?

Seja no leilão presencial ou no leilão eletrônico (online) os lances devem respeitar o valor mínimo entre cada lance estabelecido pelo leiloeiro. A esse valor se dá o nome de incremento.

Logo, uma tática utilizada por arrematantes para tentar afastar seus oponentes é aumentar o valor do lance acima do incremento mínimo, o que demonstra aos demais interessados que o arrematante está mesmo disposto a adquirir aquele bem.

Nos leilões judiciais, quando o valor mínimo é estabelecido sem o consentimento do devedor, é preciso tomar cuidado para evitar o lance vil. Lance vil é o valor ofertado por um arrematante que não é considerado válido pela Justiça, mesmo tendo sido aquele informado no edital.

O lance é considerado vil quando representar um valor muito baixo comparado ao valor de mercado do imóvel adquirido. Normalmente esse percentual é definido pela jurisprudência (reiteradas decisões judiciais) em 60% (sessenta por cento). Note que mencionamos 60% (sessenta por cento) sobre o valor de mercado e não sobre o valor da avaliação que pode estar muito defasada.

Portanto, ao se deparar com um leilão judicial em que o valor mínimo estiver muito abaixo do percentual de 60% (sessenta por cento), evite dar lance próximo ao mínimo, pois o risco de o leilão ser anulado é razoavelmente grande.

Como dar lances em leilões presenciais?

Nos leilões presenciais, os interessados recebem uma identificação ou placa, ou levantam suas mãos para dar lances.

Seja com o uso das placas ou com as mãos, uma tática utilizada para tentar intimidar seus oponentes é deixar a placa levantada, o que fará com que sucessivos lances sejam vencidos.

Outros arrematantes esperam que a disputa perca velocidade e apenas se mostram presentes após o leiloeiro avisar que irá encerrar o lote.

Se você ainda não tem muita experiência em leilões, aconselhamos que não espere muito tempo para efetuar seu lance, pois você poderá perder o momento certo e o leiloeiro encerrar o lote, mesmo que ninguém tenha ofertado o lance mínimo.

Lances fraudulentos

Lances fraudulentos ou falsos são lances dados pelo próprio vendedor ou a seu mando, para que o preço de determinado bem seja disputado, o que resulta em uma disputa inexistente e aumenta o seu preço. Além de alguns vendedores, infelizmente essa prática é bastante reiterada nos leilões judiciais, em que o devedor que está prestes a perder seu bem em leilão, manda que amigos e parentes se cadastrem para dar lances visando dificultar a arrematação.

Tal conduta no Brasil é classificada como crime previsto no Código Penal, além de imputar penas administrativas ao praticante de nunca mais poder participar de leilão, bem como penas civis decorrentes de multa pela falta de pagamento, de acordo com os termos e condições previstos no edital.

Da mesma forma a legislação pátria proíbe que leiloeiros e seus familiares dêem lances nos leilões que estão realizando, o que além de tudo seria antiético, até mesmo perante as obrigações assumidas junto ao vendedor.

Nos leilões judiciais, por outro lado, é comum presenciar credor do processo dando lances para arrematar determinado imóvel utilizando-se de seu próprio seu crédito. Embora a jurisprudência tenha considerado lícita tal conduta, entendemos que a mesma não deveria ser admitida, pois a legislação assegura ao credor que antes do leilão exerça o direito de adjudicar o imóvel pelo valor de sua avaliação, depositando eventual diferença ao devedor, se houver, o que, portanto, o impediria de arrematar o imóvel levado à praça.

Nesse aspecto, atualmente compete ao advogado do credor escolher a forma pela qual o imóvel do devedor será levado a leilão, se pela hasta pública (leilão presencial no fórum), se por iniciativa particular (através de corretor) ou se através de leiloeiro e sistema on line.

Portanto, ao permitir que ele arremate o imóvel em leilão, provavelmente seria escolhida a forma com menos concorrentes, o que afeta diretamente o direito do devedor de ter o seu imóvel vendido pelo maior valor possível.

Investimento em leilão de imóveis

O investimento em imóveis ainda é um dos preferidos dos investidores. Mesmo após o aumento dos preços dos imóveis, eles continuam sendo uma boa opção de investimento.

O mercado de leilão possibilita a compra de imóveis com preços abaixo de mercado, o que por si só é interessante para as pessoas que desejam adquirir o seu primeiro imóvel para morar, adquirir um imóvel para alugá-lo ou ainda revendê-lo.

Contudo, conforme apresentamos ao longo deste texto, para ingressar neste mercado é necessário preparação e conhecimento.

Não importa o quanto você possui para investir, se pensa em iniciar seus investimentos no mundo dos leilões de imóveis, comece conversando com as pessoas do mercado imobiliário, estude a região de sua preferência, para que saiba avaliar com precisão as boas oportunidades do mercado.

Faça amizade com pessoas que poderão lhe ajudar e dar dicas: leiloeiros, advogados, corretores de imóveis e imobiliárias.

Às vezes poderão surgir oportunidades que não estejam ao seu alcance, mas essas pessoas poderão lhe apresentar outras pessoas com dinheiro e interesse em participar junto com você.

Quando resolver iniciar seus investimentos, contrate um escritório com advogado especialista em leilão de imóveis para ajudá-lo na obtenção de melhores resultados e evitar riscos.